Калькулятор доходности квартиры: с ипотекой и без
Сравните покупку за наличные и в ипотеку по одной метрике — IRR, годовой доходности ваших живых денег. Учитываются платежи банку, аренда, простой, налоги и расходы на продажу.
Параметры расчёта
| Без плеча | С ипотекой | |
|---|---|---|
| Вложено живых денег (пик) | 13 101 800 ₽ | 4 595 380 ₽ |
| Стоимость через 5 лет | 16 921 919 ₽ | 16 921 919 ₽ |
| Рост капитала | +4 921 919 ₽ | +4 921 919 ₽ |
| Чистая аренда за срок | 2 762 570 ₽ | 2 762 570 ₽ |
| Проценты банку | — | 2 786 629 ₽ |
| Чистая прибыль | 6 170 451 ₽ | 3 383 822 ₽ |
| ROI на живые деньги | 47,1% | 73,6% |
| IRR, % годовых | 8,7% | 13,3% |
| Платёж по ипотеке | — | 57 557 ₽/мес |
| Поток в месяц после сдачи | 61 655 ₽ | 4 098 ₽ |
| Окупаемость живых денег арендой | 17,7 лет | 93,4 лет |
| Вклад 12% на те же деньги | +10 700 197 ₽ | +3 753 032 ₽ |
Покупка с ипотекой даёт IRR 13,3% — на уровне вклада. Решают локация, ликвидность и ваш горизонт.
Допущения: простой 1 мес. в год, налог на аренду 4% (НПД), индексация аренды 5% в год, расходы на продажу 2%, НДФЛ 13% с прибыли при владении меньше 5 лет. Ставки на 08.10.2026: ключевая 14%, рыночная ипотека ≈18.7%. IRR — внутренняя норма доходности денежного потока: её корректно сравнивать со ставкой вклада. Расчёт не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Частые вопросы
Как считается доходность с ипотекой?
Калькулятор моделирует каждый месяц владения: платёж банку, аренду за вычетом простоя и налога, расходы собственника и продажу в конце срока с погашением остатка долга. Из этого потока считается IRR и прибыль на живые деньги.
Почему поток в месяц с ипотекой отрицательный?
При рыночных ставках аренда обычно не покрывает платёж полностью — разницу инвестор доплачивает сам. Это нормально, если рост стоимости компенсирует доплаты; калькулятор показывает итог честно.
Какие налоги учтены?
НПД 4% с аренды (сдача физлицу через самозанятость) и НДФЛ 13% с прибыли при продаже, если вы владели объектом меньше минимального срока (5 лет, для единственного жилья — 3 года).
Получите персональный инвест-разбор
Подберём 3–5 объектов под вашу цель и бюджет и посчитаем каждый: рост капитала, аренду, окупаемость с ипотекой и без. Бесплатно, ответ в течение рабочего дня.
- Сравним объект с соседними ЖК по цене м² и доходности
- Покажем три сценария: консервативный, базовый, оптимистичный
- Подберём ипотечную программу и посчитаем платёж
